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借力老城改造 火车头商圈现生态型商业产业群

2017-03-15 12:38:46  浏览次数:304  
       乌鲁木齐市将投资1300亿元,用3年时间完成对老城区的新一轮改造,把乌鲁木齐建设成为全疆最宜居城市。目前相关改造方案已基本确定,将于2017年4月起,启动老城区改造提升工程。值得一提的是,沙区作为老城区改造提升的重点区域,将投资176亿元进行升级。今年启动的首要片区是环雅玛里克山片区和碾子沟片区。雅山公园将成为新疆的“纽约中央公园”。
      雅玛里克山,历史上曾称其为“福寿山”、“灵应山”。上世纪八十年代,雅玛里克山一片荒芜,由于过度放牧,加上少雨干旱,它曾是乌鲁木齐市区最大的一座荒山。1995年,雅玛里克山绿化改造工程提上了日程。经过十余年的奋战,雅山绿化投资近2.7亿元,绿化荒山达1.38万亩,曾经的首府沙尘污染源变成了如今的都市景点。
      仔细审视沙依巴克区的城市结构,如叶脉一般逐级扩展延伸的交通网路中,雅山公园就像横亘在城市中心的绿肺,承担了整个老城区的气流交换更新,既是城市的制氧机,亦是城市的加湿器。因为它的存在,繁华的乌鲁木齐又多了一重生态功能,并进一步完善了乌鲁木齐作为面向中西亚的国际化大都市的气度。

雅山公园对地产价值的影响超乎想象
         早在上世纪70年代初,欧洲就已经意识到了城市公园对周边房地产项目有着明显的增值效应。随后针对此课题所展开的研究中,更是得出了“城市区域性公园绿地,最高可令周边的房产增值效应达到19%”的结论。
        具体而言,有关公园对房产价值的增值效应,起关键作用的有两大因素:一方面,“离公园绿地距离越近,增值效应会越大”,根据英国伦敦政府所发布的《绿地评价》一文中指出,离公共绿地的距离每缩短1%,房价便将增加0.3%-0.5%;另一方面,“公园绿地的面积越大对房价增值效应越明显”,根据美国俄勒冈州波特兰市曾对湿地与房屋价格的影响进行的相关研究,“湿地面积每增加1英亩,附近房屋的价值每平米便会增加24美元”。
       若是将观察的目光转向雅山公园,增值效应则更加惊人!
       单以纽约中央公园为例,在其建成的15年后,周边地价增长了9倍,而与此同时,曼哈顿的地价总共才增长了1倍;全纽约最昂贵的50个生活区,有41个都集中在中央公园区周边;相比其他非公园物业,中央公园区周边的物业价格整体要高出12倍。根据沙区老城区改造提升方案,环雅山片区的改造目标是建成“一街、一景、一路、一核心”。
       在民族村片区打造一街——特色民族产业街;围绕雅山做成雅山观景区;形成环雅山观景道路和环雅山景观旅游经济核心。新建4个小游园,同时打通沿雅山周边的青峰路、宝山路,黑龙江路西延通过隧道穿越雅山直达民族村片区链接乌奎线、雅山中路接仓房沟路至乌奎链接线通道,直接打通城市干线与环城高速。
       如此一来,雅山东侧的火车头商圈和碾子沟片区就成为真正意义上的零距离接触城市公园,从德汇新天地步行五分钟进入雅山景观徒步大道,无论在此办公、居住还是购物消费,城市公园对其美观感受和商业价值、生活品质提升将是不言而喻的!也就意味着公园旁的地产价值将会成几何倍的增涨!

德汇新天地“新疆版”的曼哈顿第五大道
        有关城市公园的价值,另一个关键便在于它的稀缺性。
        随着工业生产和城市的发展,大多城市公共空间场所已萎缩成了主要用于交通的空间。公园,在城市规划日益成熟的今天,从功能划分上就已经成为了城市中仅存的休闲交流之地。若再对公园冠以“城市”二字,其稀缺性更是呈几何倍上涨。紧邻纽约中央公园的第五大道,先是因地段优势成为了“全球租金最为昂贵的零售业场所”,却又因为土地的不可再生性,最终成为了摩天大楼聚集地——曾经是世界第一高楼的帝国大厦就坐落于此。
       业内专家对此指出,火车头商圈的价值就在于,“乌鲁木齐市中心不可能再出现像雅山公园这样大体量的生态公园,也不可能再出现零距离接触公园的成熟商业地产群。虽然乌市也建有大型公园,但是地段偏远、辐射人口不大、相应的城市配套不完善,尤其是商圈的打造和培育都需要很长的周期,目前价值空间得不到更大的释放。所以火车头商圈必然成为城市公园稀缺资源上的十克拉钻石,商业价值在未来的几十年里都具有唯一性。”
       德汇新天地项目负责人表示,“政府斥巨资进行沙区的老城改造和建造雅山城市公园,这一魄力确实足以让人惊诧。但是以国际化的思维来说,更大的城市公园彰显地段价值和物业布局,再加上这座公园所带来的绿肺功能、以及为商业和住宅两大产品之间提供的转换空间效果,最终将给予业主们最为人性化的生活空间和氛围。德汇新天地全业态覆盖,打破了购物中心的局限,30%是购物,70%是满足生活的全需求,颠覆了商业模式,打造回归商业本质——满足人性需求。价值增长上形象的说就是火上浇油!此外,更重要的还是在于德汇集团和万达集团对项目自身的战略定位和顶层设计,用万达的商业智慧和德汇的商业思想,对商业地产产品进行执着的匠心打造,对满足人们美好生活的追求与坚持,可以说是对新疆商业地产的颠覆性开创,这个项目是对新疆人民最高的献礼”。
 
德汇万达广场成为城市中心的新中心
       在万达广场入驻德汇新天地之前,火车南站片区这里已经是乌鲁木齐城市中心的成熟商圈。和中山路、大小西门等传统商圈不同的是,火车头商圈交通的运输方式、承载力明显优于其他传统商圈;此外火车头商圈与火车南站商圈的外贸批发交易、碾子沟等国家二类口岸形成全业态商业集群,带动区域商圈经济对外联合,辐射内地及中亚的区域更广。
      对乌鲁木齐老城区改造已经写进自治区十二届人大五次会议政府工作报告。政府工作报告提出:大力推进城市棚户区、老城区改造,积极推进城市轨道交通、城际铁路、地下综合管廊等重点基础设施建设。其中,碾子沟片区计划对新兴二、三巷,碾子沟客运站等区域进行改造。拆除影响巷道和支路道路网络的房屋和不成规模的小区,打通棉花街直通西外环的道路,形成的城区内部道路网络通道。碾子沟汽车站整体外迁。将该片区打造成以汇新天地为中心的商品物流中心。
       腾地,让路,畅通无阻。届时,德汇新天地将呈现四通八达的城市立体交通,汇聚火车站、长途客运站、公交站、BRT站、环线快车、地铁三号线、高铁站、国际机场八大交通体系,成为20分钟生活圈,实现与城市功能空间的无缝对接。
       德汇集团的战略发展、核心资源、社会责任等要素成就了万达集团与德汇集团稳固的战略合作,而火车头商圈的200万周边辐射、5000家商户资源、日均10万人流、稀缺的地段更成为万达与德汇共同打造德汇万达广场的先决条件。2016年10月万达集团商业管理团队进驻德汇,仅仅四个月就100%完成了招商目标,意向金收取排名全国万达第一。
       德汇新天地的前瞻性规划设计、超大型体量、过万国内外品牌、“吃、喝、玩、乐、购、教、医、健”全业态覆盖、立体城市交通、日均十万人流的相互推送以及万达与德汇两大集团的品牌影响力,完全颠覆了商业格局,迅速崛起,德汇新天地成为乌鲁木齐城市中心的生活中心。
 

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